Как оформить продажу земельного участка без посредников?

Непросто найти подходящий участок земли, соответствующий всем желательным параметрам. Как правило, заботы о поиске участков и оформления передачи прав собственности берут на себя агенты по недвижимости. Но не стоит забывать, что услуги подобных специалистов стоят недешево и порой достигают до 10% от стоимости объекта недвижимости.

Немногие знают, что вопросы, связанные с продажей и приобретением имущества, возможно решить своими силами, сэкономив тем самым на услугах агентов. В представленной статье вы узнаете, как грамотно оформить сделку по продаже участка земли и какие документы для этого понадобятся.

Как оформить продажу земельного участка самостоятельно

Для подготовки участка к продаже проведите следующие мероприятия:

• если участок не обособлен, организуйте проведение межевания, согласовав границы территории с владельцами смежных наделов (для оформления сделки купли-продажи понадобится план межевания земли, составленный организацией имеющей соответствующую лицензию);
• оцените стоимость участка самостоятельно или с привлечением сотрудников специализированных организаций;
• составьте договор купли-продажи надела земли (укажите подробные характеристики земельного участка в соответствии с информацией, отраженной в кадастровой документации, определите права и обязанности сторон сделки, стоимость договора и порядок расчетов, сроки передачи земельного участка и т. д.);
• оформите расписку, доказывающую получение (передачу) денежных средств за участок;
• зафиксируйте факт передачи участка земли в акте приема-передачи (укажите, в каком состоянии передан участок, наличие или отсутствие построек);
• соберите комплект документов для регистрации сделки в территориальном подразделении службы Росреестра (заявление о необходимости регистрации перехода права собственности, техническая документация на землю, договор купли-продажи в трех экземплярах);
• оплатите государственную пошлину за регистрационные действия в сумме 2 тысяч рублей для физических лиц и 25 тысяч рублей для организаций.

Документом, подтверждающим переход права собственности, является выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получение данной выписки является завершающим этапом процесса узаконивания прав нового собственника земли.

При определении стоимости земельного участка руководствуйтесь следующими обстоятельствами:

• местонахождение земельного участка (близость к городским поселениям, дорогам федерального значения, транспортная развязка, наличие социальной инфраструктуры);
• наличие построек, возведенных на продаваемом участке (жилой дом, дача, баня, объект незавершенного строительства);
• наличие на участке инженерных коммуникаций (электричество, газопровод, система водоотведения и т. д.);
• ухоженность и плодородность земельного участка.

Если земельный надел находится в пользовании, то прежде чем продавать участок, придется провести приватизацию. С этой целью необходимо получить официальное разрешение на возможность оформления земли в частную собственность в органе муниципалитета. Подобная ситуация возникает зачастую с дачными участками, предоставленными гражданам в советские времена. Эти земли входят в состав товариществ или кооперативов и оформление данных участков в собственность должно проходить при участии правления дачников.

Для оформления купли-продажи земельного участка соберите следующий пакет документов:

• документы, подтверждающие право собственности на участок земли;
• технические справки на землю (паспорт кадастрового учета, план межевания земельного надела);
• справка из БТИ о возведении или отсутствии постройки на земельном участке;
• документ об оценочной стоимости надела земли и строения (при наличии);
• документ об оплате налоговых отчислений за пользование земельным наделом;
• документ об отсутствии залоговых обязательств, объектом которых является продаваемый земельный участок;
• договор о продаже земельного надела в трех экземплярах (по одному оригиналу для участников сделки и один экземпляр для службы регистрации).

Вышеназванный комплект документов является стандартным, если права владельца земли узаконены в установленном законодательством порядке. В случае отсутствия документа о собственности необходимо, прежде всего доказать фактическое использование земли, представить распоряжение местной администрации о выделении участка, членскую книжку дачника или документ о наследовании.

Таким образом, до оформления сделки по передаче земельного участка другому лицу необходимо узаконить право собственности на реализуемый надел.

Собрав необходимые документы для проведения сделки по продаже земли, начните оформление договора купли-продажи. Нормы действующего законодательства не требуют нотариального заверения договорных обязательств, однако процедура оформления сделки с участием нотариуса позволит грамотно составить все необходимые документы и избежать проблем по доказыванию законности приобретения имущества в дальнейшем.

Также можно воспользоваться готовыми образцами договоров, представленными в сети Интернет. Но в данном случае, вам придется самостоятельно уделить внимание соблюдению обязательных требований для оформления данных документов.

Действующее законодательство предъявляет ряд обязательных условий к заключению договоров по купли-продажи недвижимости:

• укажите в предмете договора технические характеристики объекта недвижимости (местонахождение участка, номер надела по документам кадастрового учета, размер площади, целевое назначение использования участка);
• определите рыночную (кадастровую) стоимость участка земли (это является обязательным условием, без указания цены договор будет считаться недействительным);
• установите срок действия договора (период времени, в течение которого продавец обязуется передать земельный надел, а покупатель принять его);
• укажите отсутствие обременений и залоговых обязательств на земельный участок;
• напишите дату составления документа;
• поставьте собственноручные подписи сторон.

Согласно нормам гражданского законодательства юридическую силу договор купли-продажи обретает с момента государственной регистрации (внесения сведений о смене собственника в единый реестр прав на недвижимое имущество).

При заключении договора на продажу земельного надела в рамках нотариального процесса удостоверяется добровольность (отсутствие принуждения) сделки. Данное обстоятельство гарантирует возможность отстаивания своих прав добросовестному приобретателю в случае оспаривания перехода права собственности со стороны заинтересованных лиц.

Гражданским законодательством предусмотрена обязанность сторон сделки купли-продажи недвижимости по регистрации договорных отношений. Новый собственник вправе распоряжаться приобретенным имуществом после внесения соответствующей записи в Единый реестр.

Вышеуказанный комплект документов подается в территориальный орган службы Росреестра при участии покупателя и продавца. Вместе с документами необходимо представить заявление о необходимости провести регистрационные действия по переоформлению прав на земельный участок.

После принятия обращения с пакетом документов сотрудник службы регистрации выдает расписку с указанием даты получения выписки из Реестра, подтверждающей права нового собственника. Стандартный срок рассмотрения и проверки сведений, предоставленных участниками сделки, составляет 20 дней. В случае направления неполного комплекта документов, регистрационные действия будут приостановлены и участникам сделки направлено письменное уведомление о необходимости представления недостающих справок. С учетом направления дополнительных сведений, срок регистрации может быть продлен до 40 дней.

Документы на регистрацию можно направить через представителя, заблаговременно оформив на него нотариальную доверенность.

Также распространенным в настоящее время является направление документов в государственные органы через многофункциональные центры. Это удобная процедура, позволяющая избежать длительного ожидания в очередях (на прием ведется электронная запись).

Кроме того, в обязанности сотрудников МФЦ входит предоставление консультаций по государственным услугам, в том числе проверка документов, определяющих законность сделки. Таким образом, правильность заполнения заявлений и полнота представленных вами сведений проверяются еще до подачи документов в службу Росреестра.

В случае нахождения ошибок или недостаточной комплектности документов сотрудник МФЦ оперативно проинформирует об этом участников сделки, что позволит избежать приостановки регистрации в уполномоченном органе.

Госпошлина при продаже земельного участка

Размер государственной пошлины зависит от юридического статуса лиц, участвующих в сделке, а также от целевого предназначения земельного участка. В рамках налогового законодательства граждане обязаны уплатить государственную пошлину в размере 2 тысяч рублей.

Если сделка проводится юридическим лицом, то госпошлина составит 25 тысяч рублей. В случае купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения (для ведения дачного, подсобного хозяйства)  размер госпошлина определен в 350 рублей.

Несмотря на то, что факт оплаты пошлины отражается в электронной базе службы кадастра, все же приложите квитанцию к пакету документов во избежание недоразумений.

Соблюдая несложный алгоритм последовательности обязательных действий, вполне можно провести сделку по продаже земельного участка самостоятельно, сэкономив при этом деньги на консультациях юристов и привлечении агентов по недвижимости.